Marek Strzelecki Kancelaria Adwokacka tel. 789 413 540

Igołomia 293 oraz ul. Kurkowa 3/3 w Krakowie, e-mail: strzeleckimarek@interia.pl

Opublikowano: 2009-08-05

Co może developer?

Witam,
Zakupiłem domek wolno stojący
Domek ten znajduje się na tak zwanym osiedlu chronionym.
Jest tam 10 domków, mój jest pierwszym od drogi zewnętrznej

Problem mój polega na tym, że pod moją nieobecność i bez mojej zgody
developer zamontował bramę przesuwną na mojej posesji (było to dwa lata
temu).
Przez 2 lata stała ona nieruchomo i w zasadzie nie było z tym problemów.
Problemy pojawiły się po uruchomieniu.
Brama często się psuje przez co mam częste wizyty instalatorów od bramy –
jawne i niejawne (przy tych drugich przeskakują sobie oni przez płot).
Wymaga też serwisowania i odkopywania ze śniegu w zimę !.

Chciałem dogadać się z developerem, aby zabrał sobie tą bramę na inną budowę,
lecz nie wykazuje on zbytnich chęci.
Istnieje możliwość zamontowania bramy uchylnej, na drodze wewnętrznej, o
czym także go poinformowałem – brak reakcji.

Bardzo proszę Państwa o poradę prawną w tej kwestii, rozumiem przez to
wystosowanie pisma do developera z 60 dniowym terminem realizacji usunięcia
bramy, lub użycia innych środków prawnych w tym celu.

Proszę także o udzielenie mi odpowiedzi na poniższe pytania:
– czy brama, która znajduje się na mojej posesji jest moja ?
– jak mogę zgłosić naruszenie prywatności (przeskakiwanie przez bramę przez
instalatorów) ?
– czy mogę żądać odszkodowania o powierzchnię, którą fizycznie zabiera brama
z mojej posesji ?
– czy mogę po prostu rozebrać bramę lub ją sprzedać ?
W akcie notarialnym nie ma mowy o bramie. Nie ma też żadnego dokumentu,
który by wskazywał, że takowa brama ma istnieć.

Szanowny Panie
Deweloper nie miał żadnych uprawnień do zainstalowania bramy na nieruchomości, której jest Pan wyłącznym właścicielem bez Pana zgody. Pan nigdy nie wyraził zgody na montaż bramy. Na każde wejście na Pana nieruchomość w celu naprawy bramy wymagana jest Pana zgoda. Nie powinien Pan również ponosić żadnych kosztów związanych z serwisowaniem bramy i odkopywaniem śniegu. Brama, która znajduje się na Pana posesji nie należy do Pana tylko do dewelopera, skoro on ją zainstalował. Panu jako właścicielowi przysługuje wobec dewelopera roszczenie negatoryjne
Zgodnie z art 222. k.c. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2.Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. (roszczenie negatoryjne)

Oznacza to, że przysługuje Panu roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego sprzed budowy bramy, skoro znajduje się na Pana nieruchomości i została zainstalowana bez Pana zgody. Powinien Pan wystosować do dewelopera stosowne wezwanie o przywrócenie stanu poprzedniego w określonym terminie. Gdy to nie pomoże konieczne będzie wytoczenie powództwa w tej sprawie o przywrócenie do stanu poprzedniego przeciw deweloperowi. Przeskakiwanie przez bramę powinien Pan również zgłosić deweloperowi, bo rozumiem, że to on wzywa tych instalatorów w razie awarii bramy. Trzeba jednak od razu podkreślić, iż treścią roszczeń negatoryjnych nie jest naprawienie szkody spowodowanej wspomnianym wtargnięciem
Na treść roszczenia negatoryjnego składają się dwa uprawnienia: żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń. Uprawnienia te mogą być realizowane oddzielnie lub łącznie. Uprawnienie do żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem polega na domaganiu się zaprzestaniu działań naruszających sferę uprawnień właściciela, oraz usunięciu skutków naruszenia (np. zasypania bezprawnie wykopanego rowu), jeżeli jest to niezbędne do przywrócenia niezakłóconego władania rzeczą przez właściciela. Jak już wskazano wyżej ta postać roszczenia negatoryjnego nie może być utożsamiana z formą roszczenia odszkodowawczego o przywrócenie stanu poprzedniego. W konsekwencji występując o przywrócenie stanu poprzedniego nie ma Pan co do zasady uprawnień o odszkodowanie.
Zgodnie z Art. 343. § 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.
§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.
§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela.

Jeśli w terminie wyznaczonym przez Pana deweloper nie podejmie żadnych kroków powinien Pan wnieść do Sądu pozew. Nie może Pan sprzedawać bramy, bo nie należy do Pana.