Marek Strzelecki Kancelaria Adwokacka tel. 789 413 540

Igołomia 293 oraz ul. Kurkowa 3/3 w Krakowie, e-mail: strzeleckimarek@interia.pl

Opublikowano: 2009-04-25

Droga dojazdowa

Witam. Jestem właścicielem działki, na której mam zamiar zbudować dom oraz
współwłaścicielem (w 1/8) działki sąsiedniej. Dojazd do działki budowlanej
jest możliwy przez działkę, w której mam współwłasność. Chciałbym na własny
koszt utworzyć przez współwłasność drogę dojazdową oraz poprowadzić media.
Oto moje pytania:
1) Czy wystarczy podpis innych współwłaścicieli że zgadzają się na
przejazd do mojej działki oraz doprowadzenie mediów?(czy w ogóle musze
pytać o zgodę?)
2)Do kogo będzie należeć droga która utworzę , czy inni współwłaściciele
mogą użytkować taka drogę bez mojej zgody? co z mediami-do kogo będzie
należeć np. przyłącze wodociągowe za które ja zapłacę?
3) Inni współwłaściciele chcą bym podpisał że biorę odpowiedzialność za
nieszczęśliwe wypadki które mogą się wydarzyć na tej drodze dojazdowej- czy
mogą tego żądać?

Szanowny Panie,
Z przedstawionego przez pana stanu faktycznego jednoznacznie wynika, iż dojazd do Pana działki, gdzie będzie Pan budował dom przebiega przez współwłasność. Jest to współwłasność ułamkowa, a nie łączna. Tym samym istota takiej współwłasności polega na tym, iż każdy, że współwłaścicieli jest właścicielem każdego cząstka tego gruntu w odpowiednim ułamku.
Tym samym każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej działki wraz z pozostałymi (nie ma fizycznie wydzielonych „kawałków” tej nieruchomości dla poszczególnych współwłaścicieli). W związku z powyższym nie musi Pan występować o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dla potrzeb procesu budowlanego (w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę WYSTARCZAJĄCE JEST UDZIELENIE PISEMNEJ ZGODY WSZYSTKICH WSPÓLWŁAŚCICIELI. Podobnie wystarczające jest udzielenie takiej zgody na usytuowanie wodociągu. Niestety te elementy składowe nieruchomości automatycznie (z mocy wspólności) wejdą w jej skład – co oznacza, iż mimo poniesionych przez Pana nakładów każdy z współwłaścicieli ma pełne prawo korzystać z tych urządzeń drogowych, a nawet „podpiąć” się do wodociągu.
Niestety musi Pan pytać o zgodę pozostałych współwłaścicieli ponieważ starosta odmówi wydania decyzji i zawiesi postępowanie do czasu dostarczenia zgody, albo wypisu KW z wzmianką o wpisie drogi koniecznej.
W doktrynie prawa cywilnego istniała rozbieżność czy w takiej sytuacji jak Pana w ogóle można występować o ustanowienie drogi koniecznej bo przecież w części(1/8) będzie ona ustanowiona przez pana dla samego siebie co jest sprzeczne z zasadą konfuzji z art. 247 KC.
W tej sprawie jednak wypowiadał się Sąd Najwęższy i ustalił że jest to dopuszczalne:

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 października 2005 r.
IV CK 65/2005, sygn. akt: LexPolonica nr 405568, Biuletyn Sądu Najwyższego 2006/3
Przegląd Sądowy 2008/10 str. 134, opublikowane: Rejent 2006/4 str. 186
„Gdy właściciel nieruchomości ma tylko udział we własności innej nieruchomości, to w takim wypadku nie ma ustawowych przeszkód do obciążenia tej innej nieruchomości służebnością gruntową na rzecz tego właściciela.”
Doradzam wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności, gdyż tylko takie rozwiązanie chroni Pana przed ingerencją innych osób w urządzenia tej drogi. Niestety po tej drodze poruszać się może każdy, bo nawet służebność osobista polega na tym, że właściciel gruntu obciążonego musi znosić obecność właściciela nieruchomości, do której prowadzi droga konieczna, ale nie jest to jakiś eksterytorialny wydzielony pas, po którym może poruszać się tylko właściciel nieruchomości władnącej (Pan).

Służebność drogi koniecznej chroni Pana przed kaprysami współwłaścicieli, którzy przecież zgodę na poruszanie mogą w każdej chwili cofnąć. Dodatkowo ta zgoda jest dla Pana- a nie dla nieruchomości, na której jest pana dom. To powoduje, że jeżeli dom będzie własnością innej osoby niż Pan to ta zgoda na poruszanie się tym pasem automatycznie wygasa. To samo, gdy nieruchomość obciążona przejdzie na inne osoby.

Koniecznie powinien Pan w swym interesie żądać ustanowienia drogi koniecznej – sądownie lub umownie. Zaznaczam, że w związku ze służebnością będzie Pan musiał podjąć się odpowiedzialności kontraktowej z nieszczęśliwe wypadki na drodze dojazdowej nie będącej służebnością. W takim wypadku odpowiada Pan tylko na zasadzie winy, a nie na zasadzie ryzyka.

Z poważaniem,
Biuro porada-prawna24.pl