Marek Strzelecki Kancelaria Adwokacka tel. 789 413 540

Igołomia 293 oraz ul. Kurkowa 3/3 w Krakowie, e-mail: strzeleckimarek@interia.pl

Opublikowano: 2017-12-27

Dziedziczenie stosunku najmu

Posłowie postulują, by lista osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu została rozszerzona. Następcy prawni zmarłego najemcy muszą mieszkać z nim przed jego śmiercią. Nowi najemcy będą mogli domagać się w procesie cywilnym ustalenia, że wstąpili w stosunek najmu. Wdowiec lub wdowa, dzieci, konkubent oraz inne osoby mające prawo do alimentów po zmarłym najemcy mogą teraz z mocy prawa wstąpić po nim w stosunek najmu. Uprawnienie to nie przysługuje wnukom zmarłego. Lista osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu zostanie rozszerzona, co przewiduje komisyjny projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny. Wniosła go sejmowa Komisja Przyjazne Państwo, proponując, aby w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu z mocy prawa wstępowali jeszcze dodatkowo: synowa i zięć oraz wnuki zmarłego, pod warunkiem, że dziecko najemcy już nie żyje.

Autorzy projektu twierdzą, że taka nowelizacja przepisów ma umożliwić przyznanie tytułu do lokalu osobom, które nie są wprost spokrewnione, ale przed śmiercią najemcy prowadziły jedno wspólne gospodarstwo.
– Wstąpienie w stosunek najmu jest uprzywilejowanym dla przyszłego najemcy sposobem zawarcia umowy najmu – tłumaczy adwokat Ewa Załęga z Kancelarii Załęga i Partnerzy. Bliski najemcy, który z nim mieszkał, może skutecznie żądać, aby przyznano mu prawa zmarłego w stosunku do mieszkania. Może domagać się w procesie wydania orzeczenia potwierdzającego, że wstąpił w stosunek najmu – dodaje.
– Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu nie ulega przedawnieniu – mówi radca prawny Wojciech Biernacki z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy.
Teraz w razie śmierci najemcy w stosunek najmu po nim wstępują: małżonek (który nie jest współnajemcą lokalu), dzieci najemcy i jego współmałżonek, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Te wszystkie osoby muszą jednak w chwili śmierci najemcy stale zamieszkiwać w tym lokalu. Gdyby jednak prawo najmu do lokalu przysługiwało zamiast jednej osobie kilku współnajemcom, to wówczas w razie śmierci współnajemcy nie stosuje się wstąpienia po nim w prawo najmu lokalu.
– Wprawdzie takie zróżnicowanie ochrony interesów mieszkaniowych w obrębie tej samej kategorii lokatorów, bo współnajemca jest też najemcą, budzi wątpliwości wśród prawników, to w proponowanej nowelizacji art. 691 k.c. autorzy projektu komisyjnego tą sprawą się nie zajęli – mówi radca prawny Wojciech Biernacki. Natomiast zróżnicowanie to powoduje, że nadal nie ma jednakowej ochrony dla osób bliskich wszystkich współnajemców.
Katalog osób uprawnionych do wstąpienia w najem zaraz po uchwaleniu kodeksu cywilnego w 1964 r. był znacznie szerszy i obejmował wszystkie osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci. Przepis nie wyjaśniał, kto jest osobą bliską.
Dziedziczenie stosunku najmu
– W praktyce przyjmowano, że są to: małżonek, wstępni, zstępni, przysposobieni, rodzeństwo, teściowie oraz każda osoba, którą łączył z najemcą do chwili śmierci szczególny węzeł uczuciowy – mówi adwokat Ewa Załęga.
– Krąg tych osób zawęziły później przepisy prawa lokalowego, które dopuszczały do najmu lokali mieszkalnych objętych prawem lokalowym wstąpienia w prawa zmarłego najemcy tylko małżonka i ich członków rodziny oraz osobę bliską pozostającą faktycznie w pożyciu z najemcą – dodaje Ewa Załęga.
W uchwale z 21 maja 2002 r. w sprawie sygn. akt III CZP 26/02 (opublikowanej w OSNC nr 2 z 2003 r., poz. 20) Sąd Najwyższy dokonał wykładni art. 691 par. 1 kodeksu cywilnego i wyjaśnił, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w tym przepisie nawet wówczas, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa. Uchwała wywołała sporo wątpliwości.
– Jej przeciwnicy twierdzili, że dotyczyła takiego stanu faktycznego sprawy, gdy rodzice nie mieszkali razem z wnukiem w lokalu, którego najemcą była prababcia – mówi radca prawny Wojciech Biernacki. I wskazywali na takie przypadki, w których wnuk mieszka razem z rodzicami w spornym lokalu, którego najemcą była taka babcia. Wtedy jego miejscem zamieszkania jest ten lokal i dlatego – ich zdaniem – po śmierci babci (czyli najemcy) i swoich rodziców – powinien mieć prawo wstąpić w stosunek najmu – wyjaśnia Wojciech Biernacki.
W zaproponowanej nowelizacji art. 691 par. 1 k.c. przewiduje się, że po śmierci najemcy w stosunek najmu dodatkowo jeszcze wstąpią: dzieci i małżonkowie pozostali po śmierci dzieci najemcy. Uprawnienia otrzymaliby więc: synowa, zięć i wnukowie, pod warunkiem, że stale zamieszkiwali z najemcą w lokalu aż do jego śmierci. Ten dodatkowy wymóg wynika z nadal obowiązującego par. 2 art. 691 k.c., którego na razie nikt nie proponuje zmienić.
Proponowaną zmianę autorzy nowelizacji uzasadniają tym, że dotyczy ona wyłącznie osób pozostających po wcześniej zmarłych dzieciach najemcy, które teraz pozbawione są jakiejkolwiek ochrony prawnej.
Proponowana zmiana jest neutralna dla budżetu państwa i samorządu. Jednak na podstawie dawnych tzw. przydziałów kwaterunkowych, w prywatnych kamienicach nadal mieszka wielu lokatorów. Aby odzyskać mieszkanie w swojej kamienicy, właściciel, który nie planuje w nim sam zamieszkać albo zakwaterować tam członka rodziny, a także nie ma pieniędzy na zakup dla lokatora innego mieszkania, musi praktycznie czekać na jego śmierć. W związku z tym proponowana nowelizacja wydłuży w takiej sytuacji okres zwalniania mieszkań.
Podstawa prawna
• Art. 691 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Źródło: Gazeta Prawna