Marek Strzelecki Kancelaria Adwokacka tel. 789 413 540

Igołomia 293 oraz ul. Kurkowa 3/3 w Krakowie, e-mail: strzeleckimarek@interia.pl

W 2004 roku kupiłem mieszkanie za 84 tys. zł (stan surowy).
Zaciągnąłem na ten cel 65 tys. kredytu mieszkaniowego. Wkrótce potem
okazało się, że zabraknie mi środków na jego wykończenie, dlatego
zaciągnąłem kilka mniejszych kredytów konsumpcyjnych. Później
skonsolidowałem wszystkie kredyty, łącznie z mieszkaniowym. Następnie
zmieniłem bank i wziąłem kolejny kredyt konsolidacyjny na spłatę
poprzedniego i niewielką gotówkę. Przez cały czas pierwotny kredyt
mieszkaniowy był niejako wchłaniany przez kolejne dwa ww.
konsolidacyjne.
W 2006 roku sprzedałem mieszkanie za 192 tys. zł i zadeklarowałem w
Urzędzie Skarbowym, że środki ze sprzedaży przeznaczę na cele
mieszkaniowe. Ze 192 tys. zł uzyskanych ze sprzedaży – kwota 107 tys.
została przeznaczona na spłatę kredytu konsolidacyjnego (tego
ostatniego), a pozostałe 85 tys. zł + 15 tys. zł oszczędności
wpłaciłem jako zaliczkę na kolejne mieszkanie, które ostatecznie aktem
notarialnym nabyłem w styczniu 2007 r.

Problem:
Urząd Skarbowy twierdzi, że poza 85 tys. pozostałymi ze sprzedaży
pozostałych środków nie wykorzystałem na cele mieszkaniowe tylko na
spłatę kredytu konsolidacyjnego. W związku z tym żąda 10% od 107 tys.
podatku wraz z odsetkami – czyli ok. 12-13 tys. zł. Czy ma rację? Czy
kwota 65 tys. – czyli pierwotnego kredytu mieszkaniowego nie powinna
zostać w jakiś sposób uwzględniona, skoro de facto znajdowała się w
ostatnim kredycie konsolidacyjnym???

Szanowny Panie,
Z punktu widzenia prawa podatkowego bez znaczenia jest data zbycia lokalu. Najważniejsza jest DATA JEGO NABYCIA. Ustawę podatkową stosujemy w takim brzmieniu jaki obowiązywał w dacie nabycia lokalu bez względu na jego datę zbycia.
Od 1.01.2007 r. obowiązywały nowe zasady dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości mieszkalnych. Jednakże w razie nieruchomości nabytych lub wybudowanych do 31.12.2006 r. odpłatne zbycie dokonywane jest na starych zasadach.
W przypadku zbycia takich właśnie nieruchomości, przychody uzyskane z ich sprzedaży korzystają wówczas ze zwolnienia:
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację WŁASNEGO budynku mieszkalnego, jego części lub WŁASNEGO lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, – na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – WŁASNEGO budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
b) w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
c) w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
d) w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
To oznacza iż można odliczać od podstawy opodatkowania (od przychodu ze sprzedaży) kwotę wydatkowaną na spłatę kredytu zaciągniętego także przed datą zbycia lokalu z której to czynności pochodzą środki.

Druga podstawa do ulgi podatkowej to odczekanie 5 lat od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie. Przychód bowiem z odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego poza działalnością gospodarczą powstaje, gdy nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym doszło do jej nabycia. Pani ta opcja nie dotyczy.

Sprzedając w 2007 rokiem mieszkanie nabyte w 2006 roku, podatnik zobowiązany jest do zapłacenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osiągniętego z tej transakcji przychodu. Zapłaty tego podatku może uniknąć, jeśli środki z dokonanej transakcji przeznaczy w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na inne cele mieszkaniowe jak wskazałem wyżej.
Jednak nie na każdy dowolny cel, a jedynie ściśle określony, wskazany w katalogu zawartym w obowiązującym do końca 2006 r. art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak orzekł WSA w Szczecinie, w wyroku z dnia 29 kwietnia 2009 r., sygn. akt I SA/Sz 651/08.
Sąd wskazał, że lista wydatków, na które można przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania nabytego przed 2007 rokiem, tak by uniknąć zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości, stanowi zamknięty katalog. Ustawodawca nie umieścił w nim wydatków np. na założenie księgi wieczystej oraz opłacenie prowizji bankowej od kredytu udzielonego na zakup nieruchomości. Ponadto przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i podlegającego opodatkowaniu nie można obniżać o opłatę sądową za wpis do hipoteki, zmianę właściciela oraz ujawnienie budynku, gdyż nie wykazują one bezpośredniego związku z zawarciem umowy sprzedaży lokalu. Z tego względu, zdaniem sądu, pochodzące ze sprzedaży nieruchomości środki wydatkowane na takie właśnie cele nie korzystają ze zwolnienia od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sąd podkreślił też, że skoro przepis ten funkcjonujący do końca 2006 r. zawierał zamknięty katalog wydatków na cele mieszkaniowe, uprawniających do zwolnienia z podatku, to powinien on być interpretowany literalnie.
Tym samym interpretacja celu na jakie są przeznaczane środki ze zbycia lokalu nie może wykraczać poza te wskazane w w/w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym – w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku.

I tu powstaje problem w Pana przypadku- jak interpretować przepis „ w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa (…).
Zajęło mi to sporo czasu – ale dotarłem do świeżutkiego orzeczenia, które dotyczy podobnej jak Pana sprawy:

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi
z dnia 16 stycznia 2009 r.
I SA/Łd 1093/2008
LexPolonica nr 2035737
http://orzeczenia.nsa.gov.pl

„Określenie w umowie kredytu, że został on udzielony na cele konsumpcyjne, w istocie nie przekreśla możliwości jego przeznaczenia na zakup mieszkania, czyli na realizację celu mieszkaniowego w rozumieniu ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 pdof. Określenie w taki sposób celu udzielenia kredytu w żaden sposób nie świadczy o tym w jaki sposób mają zostać wydane środki pochodzące z tego źródła. Cel konsumpcyjny w istocie oznacza, że kredytobiorca ma całkowitą swobodę w wydatkowaniu środków uzyskanych z kredytu. Może je zatem, jak to słusznie podnosi strona, przeznaczyć również na zakup mieszkania. Takie rozdysponowanie tych środków będzie również zgodne z celem, na jaki kredyt został udzielony.”

Oraz:

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi
z dnia 5 marca 2008 r.
I SA/Łd 1135/2007
LexPolonica nr 2039741
http://orzeczenia.nsa.gov.pl

„Podatnik, który przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, chyba, że owa spłata następuje w celu nabycia innej nieruchomości lub prawa służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika.”

Tym samym w oparciu zwłaszcza o pierwsze powołane orzeczenie na pana miejscu złożyłbym odwołanie od decyzji do Dyrektora Izby Skarbowej, a w razie jego odmowy Skargę do WSA.
Nie ma znaczenia określenie celu kredytu w treści samej umowy. Z punktu widzenia ustawy podatkowej liczy się bowiem PRZEZNACZENIE TYCH ŚRODKÓW. Jeśli poszły one na modernizację (wykończenie stanu surowego budynku) to jest spełniona dyspozycja art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 1 stycznia 2007 roku.

Jednak musi Pan udowodnić że te wszystkie dodatkowo zaciągane kredyty konsumpcyjne (następnie skonsolidowane) zostały przeznaczone na to pierwsze mieszkanie.!!!

Oczywiście warunkiem skorzystania z ulgi polegającej na odliczeniu środków wydatkowanych na cele mieszkaniowe było to aby w terminie 14 dni od zbycia lokalu złożyć oświadczenia o przeznaczeniu przychodu na cele budowlane, omówione powyżej. W przeciwnym razie podatnik musi złożyć deklarację PIT-28 oraz zapłacić podatek, który ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.