Marek Strzelecki Kancelaria Adwokacka tel. 789 413 540

Igołomia 293 oraz ul. Kurkowa 3/3 w Krakowie, e-mail: strzeleckimarek@interia.pl

Opublikowano: 2009-09-02

Ulga meldunkowa

W 2008 roku zmarł mój ojciec. W spadku dostałem mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, w którym jestem zameldowany od 1983. Złożyłem wniosek o przekształcenie z lokatorskiego na własnościowe, odrębna
własność. Spółdzielnia w grudniu 2008 przyjęła wniosek do realizacji. Jednak dopiero teraz, we wrześniu 2009,podpisze ze spółdzielnią akt notarialny przekształcający w odrębną własność. Mieszkanie chce sprzedać najszybciej jak się da kuzynce. Pytanie: Jak uniknąć płacenia podatku od sprzedaż, pomijam sytuacje w której pieniądze przeznaczam na cel budowlany w ciągu dwóch lat. Czy mogę skorzystać z ulgi meldunkowej?

Do dnia 31 grudnia 2006 r. ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidywała w art. 21 ust. 32, że zwolnione z podatku dochodowego są m.in.:
„W całości przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt8 lit. a)-c) w/w ustawy jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.”
Niestety przepis powyższy (będący dla osób dziedziczących bardzo korzystnym) nie obowiązuje od dnia 1 stycznia 2007 r.
Od 1 stycznia 2007 r. nastąpiła zasadnicza zmiana w zasadach opodatkowania sprzedaży nieruchomości i związanych z nieruchomościami praw, to jest wysokość podatku. Przy transakcjach dotyczących zbycia nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami, jeżeli następują one przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, trzeba zapłacić 19 proc. od dochodu. Zasada ta dotyczy właśnie jednak tylko nieruchomości nabytych lub wybudowanych i praw nabytych począwszy od 1 stycznia 2007 r. W takim przypadku podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, jakie przy tego typu sprzedaży przysługują, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych dochód ustala się u każdej ze stron umowy.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o PDOF dochód (różnica między przychodem a kosztami oraz odpisami amortyzacyjnymi) ze sprzedaży nieruchomości i praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy np. prawa do domu jednorodzinnego (art. 10 ust. 1 pkt. 8) podlega więc opodatkowaniu podatkiem w wysokości 19%.
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły ich wartość, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Co bardzo istotne jest zwolnienie z zapłaty podatku przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 126 w/w ustawy (w brzmieniu do 31 grudnia 2008 r.): jeżeli podatnik był zameldowany w tym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Aby skorzystać ze zwolnienia w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego należy złożyć oświadczenie, że spełnia się warunki do zwolnienia w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik właściwy ze względu na miejsce zamieszkania podatnika (niektóre urzędy: termin na złożenie takiego oświadczenia upływa 30 kwietnia roku podatkowego po roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.)
Zaznaczyć należy, iż rozporządzeniem ministra finansów z 2 kwietnia 2008 r. w sprawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT nie określono daty, od której należy liczyć okres zameldowania, ani nie uzależniono tego okresu, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do budynku lub lokalu. W związku z tym, aby podatnik mógł skorzystać z ulgi meldunkowej, wystarczy, że wykaże, że w zbywanym budynku lub lokalu był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia i złoży stosowne oświadczenie we właściwym urzędzie skarbowym. Przepis nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania (a tym samym prawa do zwolnienia) od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez wskazany okres.
(Interpretacja indywidualna ministra finansów z 26 lutego 2009 r. (nr DD2/033/51/ HUM/KBF/08/PK-544), podobnie DD2/033/0557/SKT/07/1682.)
Interpretacje Ministra Finansów mają wiążący charakter dla wszystkich organów podatkowych.

Nieruchomości nabyte po 1 stycznia 2009 r.:
Znika ulga meldunkowa. Od 1 stycznia 2009 r. podatnik, który w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przeznaczy uzyskane pieniądze na inne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT), nie będzie musiał płacić 19% podatku od dochodu. Ulga ta jednak dotyczy tylko nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Jest na to dwa lata od końca roku podatkowego, w którym zbył nieruchomość. Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości nastąpi jednak w sytuacji, gdy tylko część przychodu zostanie przeznaczona na zakup kolejnej nieruchomości (opodatkowana różnica). Służy temu druk PIT-39 składany do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Osoba korzystająca z nowej ulgi mieszkaniowej będzie musiała w tym zeznaniu podać kwotę dochodu zwolnionego z PIT. Jeśli tylko część pieniędzy zostanie wydana na cel mieszkaniowy nie będzie przysługiwało całkowite zwolnienie.

Skoro Pana Ojciec zmarł w 2008 r. to zgodnie z przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny spadkobierca (czyli Pan) nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Z kolei otwarcie spadku następuje w chwili śmierci spadkodawcy (art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego). W tym momencie na spadkobiercę przechodzi całość praw i obowiązków wchodzących w skład schedy spadkowej. Mając powyższe na uwadze, uważamy, że prawo do lokalu nabył Pan w 2008 r., a tym samym ma Pan prawo skorzystać z ulgi meldunkowej.
Oczywiście powyższe zdecydowanie radzimy potwierdzić we właściwym Urzędzie Skarbowym!