Marek Strzelecki Kancelaria Adwokacka tel. 789 413 540

Igołomia 293 oraz ul. Kurkowa 3/3 w Krakowie, e-mail: strzeleckimarek@interia.pl

Opublikowano: 2009-10-16

Wykup lokalu komunalnego z bonifikatą

Mam znajomą starszą osobę, której pomagam finansowo od roku/ mieszka ona w mieszkaniu komunalnym. Doszłyśmy do wniosku, że dobrze byłoby wykupić mieszkanie. Z uwagi na to, że znajoma nie posiada środków na wykup mieszkania miałabym to ja dać jej środki w formie pożyczki. Nadmieniam, że w/w nie ma rodziny.
Chciałabym zasięgnąć rady jak najbezpieczniej byłoby pożyczyć pieniądze. Czy wystarczy testament potwierdzony u notariusza, czy lepiej byłaby umowa darowizny lub umowa sprzedaży. Co by się stało, gdyby znajoma zmarła/79 lat/ przed upływem 5 lat, /która obowiązuje przy wykupie z bonifikatą. 

Szanowna Pani,
Kwestię zakupu od jednostek samorządu terytorialnego lokali mieszkalnych z bonifikatą reguluje ustawa z dnia z dnia 21sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Zgodnie z art. 68 ust.2 tej ustawy Jeżeli nabywca zbył lub wykorzystał na inne cele, niż cele mieszkalne nabytą przy zastosowaniu bonifikat przewidzianych ustawą nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym lub lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej przed upływem 5 lat od daty nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Stosownie do ust. 2a. art. 68 ustawy nie stosuje się przepisu ust. 2 w przypadku:
1. zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;
2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Tym samym, jeżeli w ciągu 5 lat od wykupu pani ta zbędzie lokal w dowolnej formie na Panią to ma obowiązek zwrócić równowartość udzielonej bonifikaty i to jeszcze w zwaloryzowanej wielkości.

Aby do tego nie dopuścić – nie można doprowadzić, aby doszło do zbycia tego lokalu. Odpada więc darowizna i sprzedaż.

Pozostaje zatem jedynie sporządzenie przez ta osobę testamentu, w którym czyni Panią jedynym spadkobiercą swojego majątku. Testament może być spisany w dowolnej formie, ale najlepiej notarialnie. Trudno go wówczas podważyć. W takim wypadku jednak gdyby miała dzieci, wnuki lub dalszych zstępnych (prawnuki itd.) albo małżonka to osoby te mogłyby się domagać zapłaty zachowku po niej. Jak nie ma takich osób to nie ma problemu.
Najlepiej, aby zatem sporządziła testament – wówczas wywołuje on skutek dopiero po śmierci tej osoby – więc nie ma mowy o zbyciu. Skoro nie ma zbycia to art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania i nie trzeba zwracać bonifikaty.

Jeżeli środki na wykup pani jej pożycza to powinna się Pani zabezpieczyć:
– po pierwsze spisać pisemną umowę z której wynika – kiedy, ile , kto i komu pożycza.
– pożyczkobiorca może wystawić Pani weksel In blanco, a w deklaracji wekslowej zostanie wskazane w jakich warunkach pani może ten weksel wypełnić i żądać zaspokojenia sumy z weksla.
– w tej umowie pożyczki może tez ona oświadczyć iż ustanowi na pani rzecz hipotekę na wykupionym lokalu – gdyby nie zwróciła Pani przedmiotu pożyczki.

Największy jednak problem to taki, iż ten testament ona może w każdej chwili zmienić i wskazać jako spadkobiercę inną niż Pani osobę. Dlatego najbezpieczniej, aby była to umowa pożyczki zabezpieczona wekslem.