Marek Strzelecki Kancelaria Adwokacka tel. 789 413 540

Igołomia 293 oraz ul. Kurkowa 3/3 w Krakowie, e-mail: strzeleckimarek@interia.pl

Opublikowano: 2009-08-07

Zniesienie współwłasności

Postaram się opisać sytuację w jakiej się znaleźliśmy i nie wiemy jak z
niej wybrnąć.
Moja babcia swój dom i działkę podzieliła pomiędzy moją mamę i ciotkę.
Spisano wówczas umowę (1973 r.) na podstawie, której ciotka otrzymała 3/4
domu a moja mama 1/4, a granica została ustalona „po murze domu”. Już wiem
że ta umowa jest nieważna, bo nie została sporządzona przed notariuszem. Ale
taki stan podziału istnieje do dziś, a więc przez 36 lat bez istnienia
płotu. Między czasie moi rodzice dobudowali się do tej naszej części domu
(pokoju). Gdzie jest teraz granica naszej działki? Sprawa jest jeszcze taka
że moi rodzice jak były pomiary geodezyjne w 80 latach niejako dodali
ciotce 1,5 m do tej granicy „po murze” ale to było tylko podczas pomiarów
nic na papierze, żeby ciotka zrobiła swój wjazd i wejście, bo do tej pory go
nie zrobili tylko korzystają z naszego. Czy możemy teraz cofnąć tę granicę
do „granicy po murze? Czy ona W ogóle obowiązuje? Ciotka z wujem bardzo nam
dokuczają, wiercą dziury w suficie, zalewają sufit moczem (na to są
protokoły z policji) bo mają niestety dostęp do strychu nad tą naszą
częścią domu. Gdzie mamy postawić płot, żeby nie chodzili po naszym
podwórku? Proszę o pomoc jak mamy dalej postąpić, gdzie się udać, aby
ustalić granice i w ogóle co zrobić. Jesteśmy wszyscy u kresu wytrzymałości,
czasem przychodzą do głowy najgorsze myśli. Proszę o pomoc.

Szanowna pani Doroto,
Z treści przedstawionego prze panią stanu faktycznego wynika skomplikowana sytuacja prawna Pani rodziny. Jest to konsekwencją zaniechania w latach 70 czynności notarialnych które były wymagane przez prawo cywilne.

Po pierwsze wskażę Pani jak z punktu widzenia prawa rzeczowego (cześć prawa cywilnego) wygląda ta nieruchomość. Przez nieruchomość rozumiem działkę pod gruntem, na którym są wybudowane budynki. W Polsce obowiązuje jeszcze zasada prawa rzymskiego – superficies solo cedit. Zgodnie z nią to co zostało wybudowane na gruncie ZAWSZE należy do właściciela gruntu.

Otóż nieruchomość zabudowana wskazanymi budynkami jest własnością PANI BABCI.
Nie jest właścicielem ani Pani mama ani Pani ciotka. Nie wskazuje nic Pani o tym jaka jest ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości. To jest najważniejsza wiadomość. BO jeśli w księdze jest jeszcze jakiś poprzednik babci (np. jej rodzic) to wówczas sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana.

ZAKŁADAM NA POTREZBY NINIEJSZEJ PORADY, IŻ W KSIĘDZE UJAWNIONA JEST SAMA BABCIA.

W takim wypadku istnieją dwa sposoby rozwiązania tego problemu:
I.
Pierwszy z nich to dokonanie stwierdzenia nabycia spadku po babci i następnie dokonanie podziału nieruchomości. W takim wypadku sąd stwierdzi nabycie spadku po babci na jej dzieci w częściach równych. Jeśli któreś dziecko nie żyje to jego udział przypadnie jego zstępnym (jego dzieciom, wnukom, itd.) Dopiero wskazani w postanowieniu sądu spadkobiercy będą mogli wystąpić o podział tej nieruchomości. W takim wypadku podział odbywa się według przepisów o zniesieniu współwłasności. Podział majątku możliwy jest na 3 sposoby:
– poprzez dokonanie podziału fizycznego (według opinii biegłego architekta i geodety).
– poprzez przyznanie majątku jednej stronie i zasądzenie od niej na rzecz pozostałych spłaty
– poprze sprzedaż całego majątku w drodze egzekucji komorniczej i podział stron pieniędzmi uzyskanymi z licytacji.

Podział możliwy jest w sądzie lub u notariusza. Podział notarialny wchodzi w grę tylko gdy obie strony mają wspólny pomysł jak dokonać podziału. Oplata notarialna (taksa) wynosi 1010 zł od pierwszych 60 000 wartości umowy oraz 0,4% od nadwyżki ponad tą kwotę.

Sprawa sądowa o podział majątku to oplata 600 zł, a jeśli jest połączona ze zniesieniem współwłasności to 1000 zł. Można wnioskować o zwolnienie od kosztów sądowych.

W takiej sprawie sąd dokonałby podziału majątku po ½ dla każdej z córek (jeśli są tylko dwie, albo po równo pomiędzy wszystkie dzieci babci – jeśli jest ich więcej).

II

Drugi sposób to ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI.
W waszym przypadku Mozę wchodzić jedynie zasiedzenie w zlej wierze. Jest ono dokonane po 30 latach nieprzerwanego posiadania nieruchomości jak właściciel. Oplata sądowa z tytułu założenia sprawy to kwota 2000 zł. Można wnosić o zwolnienie od kosztów.

W przypadku zasiedzenia sąd dokonałby stwierdzenia własności wedle takiego stanu jaki znajduje się na nieruchomości. Oczywiście obowiązkowy jest udział w sprawie wszystkich potencjalnych spadkobierców właściciela nieruchomości. Trzeba wykazać nieprzerwane posiadanie jak właściciel – trzeba wykazać, że ponosiło się ciężary i pobierało pożytki z nieruchomości.

DLACZEGO PISZE WYŻEJ O UREGULOWANIU WŁASNOŚCI?
Dalego, że bez takiej regulacji dalej będzie tutaj istniała własność na rzecz babci i żaden organ administracyjny nie podejmie się rozgraniczenia. Uprawnienie w tym zakresie posiadają WŁAŚCICIELE, a nie posiadacze – jak to ma miejsce aktualnie wobec Pani mamy i ciotki.