Marek Strzelecki Kancelaria Adwokacka tel. 789 413 540

Igołomia 293 oraz ul. Kurkowa 3/3 w Krakowie, e-mail: strzeleckimarek@interia.pl

Opublikowano: 2009-06-16

Lokal komunalny

Wraz z ojcem mieszkam w mieszkaniu komunalnym, które chciałbym wykupić, ale sytuacja prawna jest skomplikowana. W mieszkaniu tym zamieszkuję od urodzenia, przy czym głównym najemcą do 2001 roku była moja babcia. Obecnie głównym najemcą jest mój ojciec. Moja mama zmarła w 1997 roku, jeszcze przez zmianą głównego najemcy mieszkania. W urzędzie miasta powiedziano mi, że mieszkanie może wykupić tylko tata i nie można mnie zrobić głównym najemcą. Mój ojciec ma problemy finansowe (komornik). W chwili obecnej istnieje możliwość wykupienia mieszkania z 95% upustem. Ponieważ tata nie ma pieniędzy chciałbym mu je pożyczyć z przeznaczeniem na ten cel. Obawiam się jednak że po wykupieniu mieszkanie przejmie komornik. Czy w związku z tym istnieje jakaś możliwość, żeby ojciec przepisał, oddał w darowiźnie mieszkanie lub zwrócił mi pożyczone pieniądze w formie mieszkania? Jeśli tak to w jakim terminie od wykupienia można tego dokonać? Czy będzie ewentualnie potrzebna do tego umowa pożyczenia pieniędzy na wykup mieszkania sporządzona przez notariusza? I czy jeśli ojciec odda/przepisze na mnie mieszkanie to czy będę musiał zwrócić 95% upustu do Urzędu Miasta.

Bardzo proszę o pomoc.

Szanowny Panie,
Zasady wykupu lokali komunalnych zostały uregulowane (dopuszczone) w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. Na podstawie tej ustawy każda gmina ma prawo uregulować w drodze prawa miejscowego (uchwały rad gminnych)
Zasady wykupu od tych gmin lokali komunalnych. W szczególności to same gminy ustalają, czy bonifikata wynosi 80% czy 90% czy 95%. Niemal w Każdej gminie jest to regulowane inaczej. Aby poznać szczegóły w tym zakresie musi się Pan zapoznać z uchwała rady Pana gminy w sprawie zasad wykupu lokali komunalnych.
Jednakże z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika (co jest wspólne dla całego kraju) iż jeżeli osoba, która wykupi lokal i dokona jego zbycia w terminie krótszym niż 5 lat to obowiązana jest do zwrotu bonifikaty. Ten obowiązek zwrotu nie dotyczy zbycia na rzecz osoby bliskiej – czyli na rzecz pana przez ojca. Może to panu zbyć przed upływem tych 5 lat.
Jednakże problem leży gdzie indziej. Jeżeli ojciec mając świadomość, iż ma zapłacić długi wierzycielom – dokonuje wyzbycia się majątku w drodze darowizny na Pana rzecz – to zgodnie z art. 527 KC wierzyciele mogą żądać unieważnienia umowy (tak zwana skarga pauliańska). Przy tym unieważnieniu zachodzi domniemanie wskazujące, iż jeżeli czynność wyzbycia się majątku była nieodpłatna to obdarowany wiedział o długach darczyńcy i umowa jest nieważna. Inaczej, gdy czynność była odpłatna – tutaj ciężar dowodu leży na tym kto wnosi o unieważnienie umowy.
jest też obawa, że zanim ojciec zdąży panu podarować wykupiony przez Pana ojca lokal to komornik jako nieruchomość lokalową bez problemu zajmie ją w drodze egzekucji z nieruchomości.

Potrzebuje Pan takiej ochrony, która zabezpieczy to mieszkanie przed zajęciem komorniczym.
Takim zabezpieczeniem będzie zawarcie z ojcem umowy pożyczki o wartości całego wykupionego mieszkania i dodatkowo zabezpieczenie tej umowy hipoteką na wykupionej nieruchomości. Takie dwie umowy (pożyczka i umowna hipoteka) spowodują, iż po wykupieniu lokalu Pan zażąda od ojca spłaty pożyczki, a on odmówi i wówczas Pan w drodze egzekucji mając na hipotece wpisana swoją osobę przejmie całą nieruchomość. Tym samym mieszkanie będzie wolne od egzekucji na rzecz innych wierzycieli ojca. Jeżeli Pan na hipotece wykupionego lokalu nie wpisze siebie to komornik na wniosek innych wierzycieli zlicytuje to mieszkanie. Gdy będzie ustanowiona hipoteka – to nawet gdy pan prze 5 lat nie będzie od ojca żądał zwrotu pożyczki to i tak inni wierzyciele nie zajmą lokalu, bo jego hipoteka będzie obciążona pana roszczeniem, które ma pierwszeństwo egzekucji z tej nieruchomości. Inni wierzyciele będą musieli nadal szukać zaspokojenia swych roszczeń z innego niż mieszkanie majątku ojca.