Wnoszę do Sądu o unieważnienie czynności prawnej kupna sprzedaży nieruchomości dokonanej aktem notarialnym. W pozwie wskazuję na naruszenie postanowień art. 83 i 108 KC. To ostatnie uważam za czynność prawną niezupełną. Do tej sprawy pasują mi dwa artykuły art. 189 kpc i art 222 i 223 KC. ale czy w ogóle można o nich wspominać w postępowaniu, jeżeli pozew dotyczy ustalenia nieważności czynności prawnej a nie ustalenia, że nieruchomość jest moją własnością? Przecież ustalenie, że nieruchomość jest moją własnością (stanę się z powrotem właścicielem) nastąpi dopiero gdy sąd powszechny (okręgowy) wyda wyrok unieważniający sprzedaż (wyrokowanie rozszerzone?) to dopiero wówczas będę miał podstawę do złożenia wniosku w sądzie wieczystoksięgowym. Dopiero po uzyskaniu wpisu w księdze wieczystej mam prawo domagać się wydania nieruchomości z art 222 KC. Czy moje rozumowanie jest prawidłowe, a jeżeli nie to w jakim punkcie? Rozszerzam jeszcze moje pytanie. W orzeczeniach SN najbardziej potrzebne mi było orzeczenie II CR 266/64. Niestety nie ma ono uzasadnienia i mam problem, bo nie wiem, jak należy interpretować. Powództwo o ustalenie, że nieruchomość stanowi własność powoda, nie jest dopuszczalne, jeżeli prawo własności powoda - o ile mu rzeczywiście przysługuje – zostało już naruszone i powód może wytoczyć przeciwko pozwanemu powództwo o roszczenie wynikające z naruszenia tego prawa. Szczególnie chodzi mi o "zostało już naruszone". W jaki sposób mam to interpretować do mojej sytuacji, gdy zostałem pozbawiony własności, bo szwagier jako mój pełnomocnik sprzedał moją nieruchomość szwagierce, w oparciu o posiadane pełnomocnictwo.

Szanowny Panie,
W tej sytuacji szwagier w imieniu Pana na podstawie stosownego pełnomocnictwa zawarł umowę sprzedaży nieruchomości ze szwagierką. Pan dąży do unieważnienia zawartej przez szwagra w imieniu Pana umowy sprzedaży nieruchomości.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w przedmiotowym stanie faktycznym nie znajduje zastosowania art. 108 k.c. Zgodnie z art. 108 k.c. pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywać w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
W przedstawionym stanie faktycznym pełnomocnik zawarł umowę sprzedaży ze szwagierką, co oznacza, że drugą stroną zawartej umowy sprzedaży jest szwagierka, czyli inna osoba fizyczna. Natomiast przepis art. 108 k.c. dotyczy sytuacji, gdyby szwagier działając w imieniu Pana jako sprzedawcy nabył dla siebie przedmiotową nieruchomość (czynność prawna z samym sobą) albo w sytuacji, gdyby szwagier działając w imieniu Pana jako sprzedawcy miał również pełnomocnictwo od szwagierki jako kupującego. W tym drugim wypadku chodzi o wyeliminowanie potencjalnego zagrożenia dla interesów jednego z mocodawców, wynikającego z możliwości faworyzowania przez pełnomocnika drugiego mocodawcy.
Z kolei zgodnie z art. 83 KC nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Pozorność występuje więc w każdym przypadku, gdy strony zgodnie ustalą, że co najmniej oświadczenie woli złożone przez jedną z nich nie będzie wywoływało wyrażonych w nim skutków prawnych. W istocie chodzi bowiem o dwa oświadczenia woli: jedno ujawnione jest tylko między stronami, drugie zaś przeznaczone także na zewnątrz. Tego pierwszego nie można kwalifikować wyłącznie w kategorii aktu wewnętrznego, skoro jest nie tylko komunikowane drugiej stronie, ale także przez nią akceptowane, choć "utajniane" dla otoczenia. Natomiast oświadczenie "uzewnętrznione" ustawodawca traktuje za nieważne, ponieważ nie posiada ono elementu konstytuującego każde oświadczenie woli, tzn. zamiaru wywołania skutków prawnych. (np. sytuacja gdy strony zawarły pozornie umowę darowizny rzeczy a w rzeczywistości chcą zawrzeć umowę sprzedaży).
Artykuły 222 i 223 k.c. ( powództwo windykacyjne) w przedmiotowym stanie faktycznym nie znajdują zastosowania, gdyż po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości własność nieruchomości została przeniesiona na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego na szwagierkę.
Unieważnienia umowy sprzedaży można domagać się na podstawie art. 189 k.p.c. w drodze powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej (pozew o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości). Dopiero po ustaleniu przez Sąd wyrokiem nieważności zawartej czynności prawnej sprzedaży nieruchomości ma Pan uprawnienie do żądania wydania rzeczy jeśli szwagierka nie uczyni tego dobrowolnie, będzie Pan mógł to uczynić w drodze powództwa windykacyjnego o wydanie rzeczy na podstawie art. 222 k.c. Osobną kwestią jest po uzyskaniu takiego wyroku ustalającego nieważność umowy sprzedaży wpisanie do księgi wieczystej dotyczącej tej nieruchomości wpisanie aktualnego właściciela w celu ujawnienia w księdze wieczystej rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Zgodnie z art. 189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
W pozwie wnosi Pan o ustalenie przez Sąd, że umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w dniu D.M.R. przez XY z YZ w formie aktu notarialnego przed notariuszem ZŻ w ŻŹ jest nieważna.
Kwestię nieważności czynności prawnej reguluje art. 58 k.c. Zgodnie z tym przepisem. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Z kolei art. 58 § 2. k.c. stanowi, że nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Odnośnie interpretacji orzeczenia SN, sygn. akt II CR 266/64 zgodnie, z którym powództwo o ustalenie, że nieruchomość stanowi własność powoda, nie jest dopuszczalne, jeżeli prawo własności powoda - o ile mu rzeczywiście przysługuje – zostało już naruszone i powód może wytoczyć przeciwko pozwanemu powództwo o roszczenie wynikające z naruszenia tego prawa.
W przedmiotowym orzeczeniu SN chodzi o to, że nie można wnosić do Sądu powództwa o ustalenie, że nieruchomość stanowi własność powoda jeżeli prawo własności powoda zostało w jakiś sposób naruszone np. poprzez pozbawienie władztwa nad rzeczą, zmianę przez osobę naruszającą przeznaczenia rzeczy bez zgody właściciela itp.. Powód ma wówczas zgodnie z art. 222 KC uprawnienie do wytoczenia powództwa windykacyjnego o wydanie albo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Przedmiotowe naruszenie nie znajduje zastosowania do Pana sytuacji, gdyż nie doszło do naruszenia Pana własności, ale sprzedaży Pana nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej.
Reasumując w przedmiotowej sytuacji powinien Pan wnieść do Sądu pozew o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości.