Moja rodzina zamieszkuje budynek od 45-lat. W przeszłości była to wiejska szkoła, w której uczyła moja mama. Z ramienia ustawy moja mama kupiła większą część budynku od gminy. Pozostała część budynku została sprzedana w drodze pierwszeństwa zakupu, dzierżawa. Budynek posiada strych jest to jedna powierzchnia. Przez cały czas był użytkowany przez moją rodzinę. Wejście na strych jest jedyne poprzez moje mieszkanie. Czy mogę nabyć prawo własności do strychu przez zasiedzenie?

Szanowny Panie,
Zgodnie z przepisami ustawy kodeks cywilny zasiedzenie jest uregulowane w przepisie art. 172 kodeksu cywilnego. Oto jego treść:
„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Definicja nieruchomości znajduje się w art. 46 KC który brzmi:
„„Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.”

Zgodnie ze wskazanymi przepisami zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości. W przypadku strychu wskazuje Pan na problem prawny czy taką cześć budynku można w ogóle zasiedzieć. Problem ten wynika z faktu, iż strych nie jest odrębną nieruchomością. Byłby nią, gdyby ze strychu zostało ustanowione odrębne od budynku prawo własności. Wówczas w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali gmina mogła dokonać wyodrębnienia strychu z masy budynku. Powstałoby wówczas prawo odrębnej własności lokalu (strychu) – czyli swoista nieruchomość lokalowa – identyczna w sensie prawnym co wyodrębniony lokal pana matki. TYLKO WÓWCZAS MOŻLIWE BYŁOBY ZASIEDZENIE STRYCHU. oczywiście po upływie określonego czasu z art. 172 KC.

Polecam lekturę umowy, na mocy której Pana mama wykupiła od gminy wyodrębnioną cześć budynku przez co powstało prawo odrębnej własności tego lokalu. Powstała tak zwana w prawie rzeczowym NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA której właścicielem została Pana matka. Proszę o to dlatego, żeby w umowie poszukał pan zapisów o tym czy z nieruchomością lokalową pana matki jest związane, aby pomieszczenie pomocnicze i czy nie jest to aby właśnie strych, który chce pan zasiedzieć.

Zatem z prawa rzeczowego wynika, iż nie można zasiedzieć strychu ani piwnicy, ponieważ są one częścią budynku, który to budynek jest częścią nieruchomości gruntowej, a zasiedzieć można tylko całą nieruchomość.
Zaś wypadku nieruchomości lokalowej piwnica i strych są pomieszczeniami pomocniczymi, które też należą do nieruchomości.
Podstawa prawna: art. 46 k.c., art. 172 k.c.,

Reasumując – proszę sprawdzić czy w zapisach umowy zakupu nieruchomości lokalowej przez pana matkę nie jest wskazane to, że z lokalem związane są pomieszczenia pomocnicze. Nawet jeśli takiego zapisu nie ma, to i tak z samej istoty nieruchomości wynika taki skutek, że do lokalu pana matki przynależy piwnica (lub jej cześć) oraz strych (lub jego cześć).

Zasiedzenie strychu możliwe byłoby jedynie wówczas, gdyby uczyniono z niego wydzieloną od masy budynku nieruchomość lokalową (tak zwaną odrębną własność lokalu).

z poważaniem,
www.porada-prawna24.pl