Witam.
Dnia 29.12.2000r złożyłem informacje do urzędu gminy, ze zgodnie z
zatwierdzonym planem zagospodarowania przestrzennego miasta wytyczyłem
działki (na moim prywatnym terenie)na drogę i w związku z tym
zaproponowałem wykupienie terenu przeznaczonego na drogi publiczne.
W odpowiedzi burmistrz poinformowali mnie ze w przedmiotowej sprawie
zostało wszczęte postępowanie i ze wobec powyższego o kolejnych
podejmowanych czynnościach
zostanę powiadomiony odrębnym pismem, tak czekam do dziś.
W związku z tym moje pytanie brzmi: czy i jaki termin obowiązuje gminę do
wykupu od dnia zlodzenia przeze mnie zgłoszenia do gminy o gotowości
działek do sprzedaży.
Nadmieniam, ze najnowszy plan zagospodarowania przestrzennego nadal
zakłada wykup moich działek z przeznaczeniem na drogi publiczne.
Dodam jeszcze, ze niedawno sprzedałem działkę , na której ma stanąć duży
sklep.
Dojazd do tej działki został potwierdzony przez urząd gminy - a jest to
właśnie ta
droga wytyczona tylko w planie.
Pytanie 2:
Jak wygląda wycena działki przeznaczonej na drogi, która nie jest niczym
obudowana?

Szanowny Panie,

Przedstawione przez Pana w zapytaniu problemy reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. ustawa ta wskazuje jakie czynności warunki musza być spełnione, aby właściciel został pozbawiony prawa własności na cel publiczny. Celem tym w rozumieniu ustawy jest droga publiczna określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Art. 115 ustawy wskazuje, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego. Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1, wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronom lub z dniem określonym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania.
Nie podaje Pan czy Pana miasto jest miastem powiatowym, gdzie prezydent (burmistrz) jest jednocześnie organem wykonawczym starostwa. Jeśli nie to w takim wypadku burmistrz jako organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego musi wystąpić do właściwego starosty. To starosta wszczyna postępowanie wywłaszczeniowe. Odmowa wszczęcia musi być wydana w formie decyzji.

Jednakże ustawa nakłada obowiązek, aby zanim nastąpi wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego zostało ono poprzedzone niezbędnymi rokowaniami z właścicielem nieruchomości, która jest w planie przeznaczona na cele publiczne. od momentu zakończenia tych rokowań musi jeszcze upłynąć 2 miesiące na zawarcie ewentualnej umowy o sprzedaży nieruchomości na cele publiczne. jednakże ustawa nie nakłada na jednostkę samorządu żadnego terminu, w którym ta ma przystąpić do zawarcia wskazanej umowy kupna nieruchomości na cele publiczne. Wskazany termin 2 miesięczny jest to termin przydatny właścicielowi, gdy to gmina zabiega o przedmiotową nieruchomość pod drogę publiczną.
Z powyższego wynika jednoznacznie, iż gmina żadnego terminu z ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma. Nie oznacza to jednak, iż może gmina tak bezczynnie zwlekać z zawarciem umowy o wykupie terenu, który de facto jest przeznaczony w planie miejscowym pod drogę publiczną.
Tutaj właściwa byłaby skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skoro burmistrz pana gminy jest bez czynny – to tak jak każdemu obywatelowi służy panu prawo wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W skardze na bezczynności organu władzy publicznej należy wskazać na czym polega bezczynność. Sad administracyjny ma kompetencje orzec o obowiązku działania gminy według art. 149 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W takim wypadku sad administracyjny NAKAZUJE organowi administracyjnemu wykonanie określonej czynności w określonym przez siebie terminie.

Jest to bardzo skuteczny i na razie mało znany sposób wpływu na bezczynność administracji publicznej (choć ustawa o ppsa obowiązuje od 2002 roku).
Zanim jednak wniesie pan skargę to musi pan wezwać organ do podjęcia działań co do których występuje bezczynność – art. 52 ustawy o ppsa. Skargę można wnieść w terminie 30 dni od przysłania panu odpowiedzi na Pana pismo, albo w terminie 60 dni, gdy jest brak odpowiedzi na pana pismo (art. 53 ustawy o ppsa).

Kolejna kwestia to taka, że właściciel zasadniczo nie płaci podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości na cele publiczne. Przychody z takiej transakcji, a także odszkodowanie wypłacone za wywłaszczoną ziemię są zwolnione z tego podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez względu na to, jaki okres upłynął od nabycia nieruchomości do dnia sprzedaży, z istotnym jednak zastrzeżeniem. Właściciel zapłaci podatek, jeśli między wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego albo dniem sprzedaży nie mięły dwa lata, a uzyskana przez niego cena albo odszkodowanie jest wyższe co najmniej o 50 proc. od ceny nabycia zapłaconej przez niego.
Umowa sprzedaży na cele uzasadniające wywłaszczenie nie jest też obciążona dwuprocentowym podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Takie transakcje objęte są zwolnieniem na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 1 lit. g ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W zakresie wyceny nieruchomości ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje w art. 7, iż dokonują tej wyceny rzeczoznawcy majątkowi. Z kolei w dziale IV tej ustawy w art. 149do art. 159 zostały wskazane zasady tej wyceny. W szczególności art. 151 ustawy stanowi:
„Art. 151. 1.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. ”

W związku z faktem, iż wykup nieruchomości jest umową, tak więc zakłada zgodne oświadczenia woli stron tej umowy. Jeżeli nie wyrazi pan zgody na cenę zaproponowaną przez gminę w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego to wówczas konieczne jest wdrożenie przez gminę procedury wskazanej poniżej zwanej procedurą wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne.

Generalną zasadą, która preferuje ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. to zasada wykupu przez jednostki samorządy Terytorialnego nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi publiczne. Jeżeli taka procedura nie dochodzi do skutku, a gminie zależy na wykonaniu drogi, to rozpocznie się procedura wywłaszczenia nieruchomości. Procedura ta zaczyna się od rokowań. Jeśli nie przyniosą pożądanego rezultatu, to zostanie wydana decyzja o wywłaszczeniu. Organem właściwym do wydania tej decyzji jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. W miastach na prawach powiatu decyzje te wydaje prezydent miasta jako wykonujący funkcje starosty.
Wywłaszczenie polega na pozbawieniu prawa własności w drodze decyzji administracyjnej. Wywłaszczenie może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, których nie można nabyć w drodze umowy.
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Od decyzji w sprawach wywłaszczeń i odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości przysługuje odwołanie do wojewody. Jest to zatem kolejny sposób na żądanie wyższej kwoty odszkodowania od proponowanej przez organy administracji.
Jeśli wojewoda utrzyma w mocy decyzję organu I instancji, to istnieje możliwość wystąpienia ze skargą do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji organu II instancji. Wojewódzki sąd administracyjny bada prawidłowość wydania decyzji, zgodność z prawem oraz kontroluje działania organów administracji.
Organ administracji – w razie odmowy przyjęcia odszkodowania w kwocie wskazanej w decyzji wywłaszczeniowej – ma prawo złożyć kwotę odszkodowania do depozytu sądowego i w ten sposób zwolnić się od zobowiązania.