Prawomocnym postanowieniem sądu została zniesiona współwłasność i ustanowione odrębne prawo własności lokali.
Właściciel lokalu mieszkalnego, na podstawie umowy najmu, wynajmuje lokal osobom trzecim (studentom).
1. Czy jest potrzebna zgoda Wspólnoty na wynajem tego lokalu?
Najemca (studenci) notorycznie nie przestrzegają regulaminu porządku domowego (zakłócanie ciszy, ekscesy itp.)
2. W jaki sposób Wspólnota może zobligować najemcę, właściciela do przestrzegania porządku domowego.
Interwencje Policji, nakładane mandaty na najemców nie przynoszą rezultatów. Właściciel ignoruje uwagi ze strony Wspólnoty.

Szanowna pani,
I.
Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. „o własności lokali.” (tekst pierwotny: Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388) (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903) wyodrębnione lokale stanowią nieruchomości.
Zarówno z treści tego przepisu jak i z powszechnego poglądu doktryny prawa cywilnego, a w szczególności prawa lokalowego wynika iż wyodrębnione nieruchomości lokalowe dają ich właścicielowi ogół uprawnień i obowiązków jakie przysługują właścicielom innych nieruchomości (gruntowych i budynkowych).
Tak więc właściciel nieruchomości lokalowej może rozporządzać swoim prawem zgodnie z własnym upodobaniem ale w granicach określonych prawem cywilnym (kodeks cywilny) z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. „o własności lokali”, która jest do KC przepisem szczególnym (lex specialis). Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali - Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zgodnie z powyższym należy wskazać jednoznacznie, iż nie ma żadnych przeszkód, aby wynajmował on swój lokal osobom trzecim – jeżeli czyni to w celach mieszkaniowych. Jego najem byłby niezgodny z ustawa gdyby np. wynajął swa nieruchomość lokalową w budynku mieszkalnym pod działalność gospodarczą lub przemysłową.

II.
Jeżeli natomiast rozważamy już to czy najemcy właściciela lokalu maja prawo do wyczyniania bezkarnych ekscesów to musze pani wskazać co następuje:
Z punktu widzenia tej konkretnej sprawy mamy do czynienia z dwoma stosunkami prawnymi:
- pierwszy to prawo własności przysługujące właścicielowi nieruchomości lokalowej i jego przynależność do wspólnoty mieszkaniowej ---- podporządkowane ustawie o własności lokali
- drugi to stosunek najmu łączący właściciela nieruchomości lokalowej i jego lokatorów --- podporządkowane przepisom o najmie lokali zawartych w ustawie Kodeks cywilny i ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku „o ochronie praw lokatorów”.

Jeżeli chodzi o drugi stosunek – w zakresie najmu to jest to sprawa pomiędzy tymi lokatorami a właścicielem lokalu. Łączy ich stosunek obligacyjny i z niego mogą oni wywodzić wzajemne prawa i obowiązki. Np on może żądać zapłaty zaległego czynszu, a oni np. mogą od niego żądać koniecznych remontów lokalu. To są właśnie roszczenia ze stosunku najmu, ale istniejące tylko pomiędzy nimi i w tym zakresie wspólnota nie ma prawa ingerować. W szczególności nie wolno np. wspólnocie żądać rozwiązania tej umowy najmu !!!!

Natomiast jeżeli chodzi o stosunek pierwszy (właściciel nieruchomości lokalowej a wspólnota mieszkaniowa) to na tej linii wspólnota posiada istotne uprawnienia do ingerowania w prawo własności właściciela tej nieruchomości lokalowej.
Zgodnie z art. 6 tej ustawy - ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Ten przepis powoduje iż wspólnota ma legitymację czynną w razie ewentualnego procesu cywilnego.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 tej ustawy - właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Te obowiązki właściciela nie są jedynie pobożnymi życzeniami zawartymi w ustawie, ale zawiera ona przepisy restrykcyjne, które mają na celu wyegzekwowanie przez wspólnotę tych obowiązków od właściciela. W szczególności jest to art. 16 ustawy, który brzmi:

„Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. „

Szanowna pani – reasumując:
W oparciu o ten przepis art. 16 ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma prawo wytoczyć proces do sądu o sprzedaż w drodze licytacji lokalu, w którym zamieszkują osoby uciążliwe dla wspólnoty.
Zgodnie z tym przepisem i moimi powyższymi uwagami to właściciel lokalu odpowiada wobec wspólnoty za ekscesy w jego lokalu – tak jakby sam ich się dopuszczał. To on może być pozwany do sądu przez wspólnotę o licytację jego lokalu.
Dopiero z tego drugiego stosunku obligacyjnego (w zakresie najmu) ma on swoje roszczenia wobec lokatorów o wyrządzona mu prze nich szkodę.