Proszę o poradę prawną - jaki jest termin przedawnienia rachunku wystawionego w listopadzie 2006 r. z terminem płatności na grudzień 2006. Rachunek dotyczy wykonania ogrodzenia budynków należących do Wspólnoty mieszkaniowej. Czy ma znaczenie przy terminie przedawnienia - kto wystawił rachunek - wykonawca ogrodzenia (firma prywatna) czy administracja Wspólnoty? Rachunek został wystawiony na właściciela mieszkania należącego do Wspólnoty, który do dnia dzisiejszego tego rachunku nie opłacił. W chwili wystawienia rachunku (listopad 2006) osoba, która kupiła te mieszkanie i na którą został wystawiony rachunek nie miała jeszcze aktu notarialnego na mieszkanie.

Czy administracja Wspólnoty miała prawo taki rachunek wystawić na kupca mieszkania, który de facto nie był jeszcze właścicielem tego mieszkania (nie posiadał aktu notarialnego na te mieszkanie)?

Odpowiedź:
Szanowny Panie,
Zgodnie z art. 118. k.c. jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.
Trzyletniemu terminowi przedawnienia z art. 118 KC podlegają roszczenia przysługujące osobom prowadzącym działalność gospodarczą i mające związek z prowadzoną przez uprawnionego działalnością gospodarczą. Chodzi przede wszystkim o roszczenia powstałe w wyniku czynności prawnych dokonanych w ramach działalności gospodarczej, co ma miejsce w tej sytuacji. Tym samym do przedawnienia roszczenia prywatnej firmy wykonującej ogrodzenie dojdzie w grudniu 2009 roku. Jeżeli zarówno firma wykonująca ogrodzenie, jak i administracja Wspólnoty są przedsiębiorcami nie ma znaczenia dla okresu przedawnienia, kto wystawił rachunek. Wydaje się, że powinna to zrobić firma wykonująca ogrodzenie, gdyż to ona otrzymała należność za wykonaną pracę. Zasadniczo rachunek za wykonane prace wystawia się osobie, która zleciła wykonanie prac. W tym przypadku firma, która wykonała ogrodzenie powinna wystawić rachunek na rzecz podmiotu, który zlecił jej wykonanie ogrodzenia, ale strony ze względu na obowiązującą zasadę swobody umów mogą umówić się inaczej. Administracja Wspólnoty mogła zażądać pokrycia kosztów wykonania ogrodzenia od członków wspólnoty mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 8 ustawy o własności lokali to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Ogrodzenie przed budynkiem to nieruchomość wspólna, więc koszty powinni pokryć wszyscy ówcześni członkowie wspólnoty mieszkaniowej.
Skoro osoba nie była jeszcze właścicielem lokalu mieszkalnego, a tym samym członkiem wspólnoty mieszkaniowej nie powinna być obciążana kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż takie koszty ponosi od chwili nabycia lokalu mieszkalnego.