Witam, chciałabym prosić o poradę w nast. kwestii:
Zmarł mój mąż. Pozostawił testament, powołujący mnie (żonę) w całości do spadku. Sprawa o
otwarcie test. i stwierdzenie nabycia spadku złożona w sądzie. Ustawowo dziedziczyłaby
też córka męża z I małżeństwa.
W skład schedy po mężu wchodzi jego mieszkanie hipot., 1/2 udziału w mieszkaniu po
rodzicach we współwłasności z siostrą (mąż nie zdążył dokonać działu spadku) i 1/2
działki we współwłasności z byłą żoną.
Wiem, że córce męża należy się zachowek. Pytania:
1/ kiedy muszę wypłacić zachowek, na jakiej podstawie (jej żądanie na piśmie? Sądowne?
2/ co zrobić z udziałem w mieszkaniu z bratową. Najchętniej przekazałabym ten udział
nieodpłatnie na jej rzecz (mieszkała tam, opiekowała się chorymi rodzicami). Jak to
zrobić: u notariusza, koszty? Czy w takim przypadku córce męża należy się zachowek od
wartości nieodpłatnego udziału? Czy lepiej dokonać zniesienia poprzez spłatę mnie za
niższą kwotę niż wartość tego udziału? Co jest bardziej kosztowne?
3/ jak rozwiązać kwestie współwłasności działki z byłą żoną męża (wolałabym unikać z nią
wszelkich kontaktów)?
4/ Jaki podatek zapłacę od sprzedaży mieszkania po mężu?

Szanowna pani,

I.        zasadnicza kwestia to zachowek.
Instytucja zachowku jest określona przez przepisy Kodeksu cywilnego, a w szczególności
art. 991, który brzmi:

,,Art. 991. [Uprawnieni do zachowku] § 1. Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy,
którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale
niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni - dwie trzecie wartości
udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś
wypadkach - połowa wartości tego udziału (zachowek)."

Zgodnie z tym przepisem zachowek jest to roszczenie o zapłatę określonej sumy pieniężnej
(odpowiadającej co do zasady  1/2  lub 2/3 udziału spadkowego jaki normalnie przy
dziedziczeniu ustawowym by spadkobiercy przypadał).
Zatem, - dzieci męża z pierwszego małżeństwa będą miały prawo do zachowku, wówczas gdy
Pani mąż nie wykluczył ich od dziedziczenia poprzez sporządzenie testamentu na Panią i w
tym testamencie wydziedziczenie dzieci wedle art. 1008 i 1009 kc.

Z treści zapytania wynika iż mąż miał z I małżeństwa tylko jedną córkę która jest jego
spadkobierca ustawowym. Rozumiem, iż nie ma innych dzieci (nawet zmarłych po których
pozostałyby wnuki męża). Jednak nie tylko ona jest spadkobierca ustawowym, ponieważ Pani
również jako zona jest spadkobierca ustawowy. Ma to wpływ na wysokość zachowku. Skoro
bowiem wasze udziały jako zony i córki są równe wedle dziedziczenia ustawowego w schedzie
spadkowej to córce zmarłego należy się stosowny ułamek tego co by normalnie
dziedziczyła. Skoro przypadło jej 1/2 w dziedziczeniu ustawowym to zachowek przysługuje w
wysokości 1/4 albo 1/3 (gdy jest trwale i całkowicie niezdolna do pracy, albo
małoletnia - 1/2 x 2/3 = 1/3). To jest tyle tytułem tego jaki jest duży udział zachowkowi
córki zmarłego w pozostawionej przez niego schedzie.

Teraz musze wskazać, iż w skład masy spadkowej (schedy) wedle której liczy się należy
uprawnionemu zachowek zalicza się nie tylko to co on zostawił po śmierci i co weszło do
spadku, ale i także darowizny jakie dokonał za życia. Stanowią o tym przepisy:

,,Art. 993. [Doliczanie darowizn] Przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i
poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny
uczynione przez spadkodawcę.
Art. 994. [Pominięcie niektórych darowizn] § 1. Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się
do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych ani dokonanych
przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz
osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.
§ 2. Przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu nie dolicza się do spadku darowizn
uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych. Nie dotyczy to jednak
wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się
zstępnego.
§ 3. Przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi nie dolicza się do spadku darowizn,
które spadkodawca uczynił przed zawarciem z nim małżeństwa.
Art. 995. [Wartość przedmiotu darowizny] Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według
stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku."

Należy ustalić czy do masy, od której będzie liczony należny córce zachowek wchodzi tylko
jego mieszkanie, 1/2 udziału w lokalu wespół siostra i 1/2 działki wespół z I żoną.
Może się bowiem okazać, iż córka otrzymała jaką darowiznę za życia ojca. Jeśli tak to tą
darowiznę również należy doliczyć niezależnie od tego, kiedy była. Natomiast darowizny
dokonane osobom które nie należą do kręgu spadkobierców ustawowych doliczą się tylko gdy
zostały dokonane nie wcześniej aniżeli na 10 lat przed jego śmiercią (art. 994 kc).

Jeżeli otrzymana przez Ceków darowizna była na tyle duża iż wyczerpuje wysokość należnego
jej zachowku (art. 996 kc) to wówczas zachowek się jej nie należy.

Jeśli córka nie otrzymała żadnej darowizny od ojca to ma prawo do zachowku w postaci
ROSZCZENIA PIENIĘZNEGO, które ma p-ko pani jako spadkobiercy testamentowemu. Zakładam, iż
jest pełnoletnia i zdrowa:
Ma roszczenie pieniężne o zapłatę równowartości:
1/4 lokalu stanowiącego własność zmarłego.
1/8 lokalu stanowiącego współwłasność zmarłego z siostra.
1/8 działki stanowiącej współwłasność zmarłego z I żona.

Roszczenie o zachowek ulega przedawnieniu po upływie 3 lat od ogłoszenia testamentu w
sądzie. Termin ten nie biegnie zgodnie z orzecznictwem SN - gdy toczy się spór sądowy o
unieważnienie testamentu, Az do czasy prawomocnego zakończenia tego procesu o
unieważnienie testamentu.
Tym samym jest nie ma sporu to zachowek jest wymagalny niezwłocznie po UPRAWOMOCNIENIU
SIĘ POSTANOWIENIE O STWIERDZENIU NABYCIA PRZEZ OPABIĄ SPADKU PO MĘZU NA PODSTAWIE
TESTAMENTU.

OD TEJ TEZ DATY BIEGNĄ PANI ODSETKI USTAWOWE. Najlepiej od razu go zapłacić. Gdy
wierzyciel (córka zmarłego) nie przyjmie sumy - aby nie biegły odsetki dłużnik (pani)
powinna te środki wpłacić do depozytu sądowego.

Wartość zachowku w razie sporu sądowego (pozwu córki o zachowek) ustala się wedle
wartości masy spadkowej której sposób ustalenia wskazałem wyżej - wedle ceny z chwili
orzekania przez sąd wyroku w zakresie zasądzenia zachowku.

Do powstania wymagalności roszczenia o zachowek (poza prawomocnością postanowienia
spadkowego) nie maja kompletnie znaczenia inne rzeczy, a w szczególności to ze trzeba
podzielić majątek z siostrą zmarłego oraz z jego I żoną.

II.
Druga kwestia to likwidacja wspólności lokalu pani i siostry zmarłego. Błędnie nazywa ją
Pani bratową, gdyż bratowa to żona pani brata, a tu jest to pani szwagierka (czyli siostra
Pani męża) ?.

Skoro jesteście współwłaścicielkami tego lokalu to musicie doprowadzić do działu spadku
po ich rodzicach. Takie postępowanie działowe można albo przeprowadzić notarialnie w
ramach umowy, albo dzielić sądownie. Oprócz podziału spadku po ich rodzicach konieczne
jest także zniesienie współwłasności pomiędzy Panią i szwagierka.
Jeżeli chodzi o koszty sądowe to opłata z tytułu zgodnego działu i zniesienia wynosi 600
zł, a z tytułu niezgodnego to 1000 zł. Doradzam zgodny. Skoro jest jednak możliwość
zgodnego działu spadku i zniesienia współwłasności to polecam, aby zrobić to umową
notarialna.
Koszt notarialne to koszty tak zwanej taksy notarialnej. Taksa maksymalna to 1010 zł od
pierwszych 60 tys. zł wartości umowy oraz 0,4% od nadwyżki ponad tą kwotę. Jeśli lokal
warty jest np. 260 tys. zł - to sama opłata notarialna wyniesie 1810 zł.

Jeżeli chodzi o darowiznę na rzecz szwagierki - to jesteście w II gr podatkowej - a zatem
podatek od darowizny wyniesie (Zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn)
podatek wynosi:
- od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej (to pani i szwagierka):

do kwoty 10 278 zł  jest to 7 %

Od 10 278 zł do 20 556 zł jest to -- 719 zł 50 gr i 9 % od nadwyżki ponad 10 278 zł

Ponad 20 556 zł jest to 1 644 zł 50 gr i 12 % od nadwyżki ponad 20 556 zł.

Jest to zatem bardzo duża kwota. Jak mieszkanie warte 200 000 zł to podatek od darowizny
wyniesie ok. 23 244 złote!!!

NAJLEPIEJ ABY Pani jej sprzedała swój udział. Od sprzedaży podatek wynosi tylko 2% od
całej sumy!!! Od 200 000 zł będzie to tylko 4000 zł.

Niestety od tego udziału, który ma pani wespół ze szwagierka w tym mieszkaniu i tak Pani
musi zapłacić zachowek córce zmarłego. Może najlepiej byłoby to jej podarować ten
udział??? A to pomniejszy spłatę z tytułu zachowku ...

III.

Kwestia zniesienia współwłasności działki z byłą I zoną zmarłego.
Tutaj podobnie jak ze szwagierka istnieje albo możliwość zawarcia umowy notarialnej, albo
sądowe zniesienie współwłasności.
Zniesienie współwłasności jest możliwe na 1 z trzech sposobów:
a.        Podział fizyczny nieruchomości.
b.        Przyznanie nieruchomości jednemu z współwłaścicieli, który spłaca drugiego.
c.        Sprzedaż nieruchomości w trybie przepisów o egzekucji komorniczej z nieruchomości i
podział uzyskana sumą po połowie na Was obydwie.

Podana kolejność jest nieprzypadkowa. Kodeks cywilny preferuje podział fizyczny (o ile
to możliwe pod względem geodezyjnym i architektonicznym). Z drugiej strony kodeks cywilny
każe sprzedaż w drodze egzekucji komorniczej traktować jako ostateczność. Tym samym w
praktyce - z mojego 10-cio letniego doświadczenia wiem, iż najczęściej występuje
sytuacja wskazana w punkcie ,,b".

Dział spadku i zniesienie współwłasności możliwe jest według powyższych sposobów ,,a" i
,,b" nie tylko sądownie, ale i w drodze umowy notarialnej. Koszty sądowego podziału i
zniesienia współwłasności to kwota 1000 zł stałej opłaty z tytułu wniesienia pisma. Można
występować o zwolnienie od kosztów. Później mogą dojść opłaty za wycenę biegłego (ok.
2000 zł) - co do tej kwoty również może Pani występować o zwolnienie od kosztów.

Podział notarialny jest możliwy tylko i wyłącznie wówczas, gdy zarówno Pani i była zona
jesteście w zgodzie i uzgodnicie jaki to ma być podział i kto kogo w jakiej kwocie będzie
spłacał, albo jak ma przebiegać podział fizyczny. Jeżeli u notariusza któraś z was się
nie zgodzi to klapa - nie sporządzi on umowy.
Koszt umowy notarialnej to tak jak tłumaczyłem wyżej 1010 zł od pierwszych 60 tys. zł
wartości umowy oraz 0,4% od nadwyżki ponad tą kwotę.

Może Pani wynająć adwokata, który jako pełnomocnik skontaktuje się z jej osoba i
sfinalizuje umowę notarialnie.

Jeśli nie dokona Pani zniesienia współwłasności to wówczas jesteście współwłaścicielami w
częściach ułamkowych i macie równe udziały w nieruchomości. Musicie współdziałać w
zarządzie tym majątkiem. Może jednak pani sprzeda c swój udział dowolnie innej osobie.
Wymagana jest tu forma aktu notarialnego. Wcześniej jednak musi się Pani ujawnić w
księdze wieczystej w miejsce zmarłego męża. Pozostaje jeszcze problem czy oni dokonali
podziału majątku dorobkowego. Bo jeśli nie to konieczny jest proces sadowy, aby sąd mógł
ustalić, czy mieli równe udziały w tym majątku wspólnym czy też w oparciu o art. 43 §2
ustalić te udziały nie po 50%, a inaczej.

IV.
Podatek od sprzedaży lokalu

Z punktu widzenia prawa podatkowego bez znaczenia jest data zbycia lokalu. Najważniejsza
jest DATA JEGO NABYCIA. Ustawę podatkową stosujemy w takim brzmieniu jaki obowiązywał w
dacie nabycia lokalu bez względu na jego datę zbycia. Pani nabywa lokal po
uprawomocnieniu się postanowienia spadkowego, a wiec zakładam ze albo w tym jeszcze roku
albo w 2010 roku.

Od 1.01.2009 r. obowiązują nowe zasady dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości
mieszkalnych.

W przypadku zbycia takich właśnie nieruchomości, przychody uzyskane z ich sprzedaży
korzystają wówczas ze zwolnienia:
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
o na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części
lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub
udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa
użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
lokalem,
o na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
o na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa
użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę
budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego
użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
o na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację WŁASNEGO budynku
mieszkalnego, jego części lub WŁASNEGO lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej, - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele
mieszkalne - WŁASNEGO budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu
niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej,
b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości
lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub
jego części,
c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o
zamianie tych budynków lub praw do lokali,
d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na
spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na
cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie
oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w
tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki
zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
To oznacza iż można odliczać od podstawy opodatkowania (od przychodu ze sprzedaży) kwotę
wydatkowaną na spłatę kredytu zaciągniętego także przed datą zbycia lokalu z której to
czynności pochodzą środki!.

Druga podstawa do ulgi podatkowej to odczekanie 5 lat od końca roku kalendarzowego w
którym nastąpiło nabycie. Przychód bowiem z odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego
poza działalnością gospodarczą powstaje, gdy nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca
roku, w którym doszło do jej nabycia.

Sprzedając zatem lokal przed upływem 5 lat od jego nabycia podatnik zobowiązany jest do
zapłacenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osiągniętego z tej transakcji
przychodu. Zapłaty tego podatku może uniknąć, jeśli środki z dokonanej transakcji
przeznaczy w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na inne cele mieszkaniowe jak wskazałem
wyżej.
Jednak nie na każdy dowolny cel, a jedynie ściśle określony, wskazany w katalogu zawartym
w obowiązującym do końca 2006 r. art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych. Tak orzekł WSA w Szczecinie, w wyroku z dnia 29 kwietnia 2009 r., sygn.
akt I SA/Sz. 651/08.
Sąd wskazał, że lista wydatków, na które można przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży
mieszkania nabytego przed 2007 rokiem, tak by uniknąć zryczałtowanego podatku od
sprzedaży nieruchomości, stanowi zamknięty katalog. Ustawodawca nie umieścił w nim
wydatków np. na założenie księgi wieczystej oraz opłacenie prowizji bankowej od kredytu
udzielonego na zakup nieruchomości. Ponadto przychodu uzyskanego ze sprzedaży
nieruchomości i podlegającego opodatkowaniu nie można obniżać o opłatę sądową za wpis do
hipoteki, zmianę właściciela oraz ujawnienie budynku, gdyż nie wykazują one
bezpośredniego związku z zawarciem umowy sprzedaży lokalu. Z tego względu, zdaniem sądu,
pochodzące ze sprzedaży nieruchomości środki wydatkowane na takie właśnie cele nie
korzystają ze zwolnienia od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych. Sąd podkreślił też, że skoro przepis ten funkcjonujący do
końca 2006 r. zawierał zamknięty katalog wydatków na cele mieszkaniowe, uprawniających do
zwolnienia z podatku, to powinien on być interpretowany literalnie.
Tym samym interpretacja celu na jakie są przeznaczane środki ze zbycia lokalu nie może
wykraczać poza te wskazane w w/w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku
dochodowym.

Warunkiem skorzystania z ulgi polegającej na odliczeniu środków wydatkowanych na cele
mieszkaniowe jest to aby w terminie 14 dni od zbycia lokalu złożyć oświadczenia o
przeznaczeniu przychodu na cele budowlane, omówione powyżej. W przeciwnym razie powinni
podatnicy złożyć deklarację PIT-28 oraz zapłacić podatek, który ustala się w formie
ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w
terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym
kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Proszę pamiętać o tym oświadczeniu w razie zbycia przed upływem 5 lat!!!

Z poważaniem,
Marek Strzelecki