Ciocia mojej żony (siostra rodzona matki mojej żony) postanowiła wykupić mieszkanie komunalne w którym zamieszkuje i jest zameldowana jest osobą samotną bezdzietną i przekazać to mieszkanie mojej żonie. Pragnę nadmienić, że nie posiada ona środków finansowych na jego wykup. Środki finansowe na wykup zabezpieczy moja żona. Proszę o poradę w jaki sposób przeprowadzić tą transakcję, żeby nie trzeba było zwracać bonifikaty, która zostanie zastosowana podczas zakupu. Jednocześnie pragnę nadmienić, że ciocia jest osobą sędziwą i nie należy wykluczyć jej śmierci przed upływem 5 lat. Czy w akcie notarialnym należy zaznaczyć, że pieniądze na wykup pochodzą od żony? czy można zastosować akt darowizny? czy może korzystniej przepisać wykupione mieszkanie w testamencie? Proszę o wyjaśnienie kwestii, czy w razie śmierci cioci przed upływem 5 lat, trzeba będzie zwrócić bonifikatę. Czy w tym stopniu pokrewieństwa obowiązuje i w jakiej wysokości podatek spadkowy, ewentualnie podatek od darowizny?

Jak Pan w zapytaniu wskazał, osoba, która przy wykupie lokalu skorzystała z bonifikaty, nie może go sprzedać przed upływem pięciu od dnia jego nabycia lub wykorzystać na inne cele niż mieszkaniowe (np. zmienić przeznaczenie lokalu na użytkowe). W przeciwnym razie właściwy organ może żądać zwrotu bonifikaty po jej waloryzacji. Nie będzie to konieczne, jeśli nabywca lokalu daruje go lub sprzeda osobie bliskiej. Takimi osobami w stosunku do nabywcy są: dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona, a także osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Ustawa nie precyzuje, czy konieczny będzie zwrot bonifikaty, jeśli osoba bliska, której zbywca np. darował mieszkanie, sprzeda je przed upływem pięciu lat. Praktyki urzędów są różne – jedne żądają zwrotu bonifikaty, inne nie. Sąd Najwyższy w uchwale z 6 listopada 2002 r. uznał, że właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, w wypadku zbycia lokalu mieszkalnego przez osobę bliską spadkodawcy przed upływem pięciu lat, na rzecz osoby niebędącej bliską zbywcy (III CZP 59/02 OSNC 2003/7-8/101).

Czyli darowizna na rzecz Pana żony jest możliwa i nie będzie stanowić żadnego problemu, oczywiście po dokonaniu formalności związanych z wykupem mieszkania przez najemcę mieszkania komunalnego. Zaznaczenie, że pieniądze na wykup mieszkania zostały przekazane przez Pana zonę jest niecelowe i nic teoretycznie Panu nie daje. Jeżeli chce Pan się zabezpieczyć, przed tym, że ciotka może się rozmyślić proszę sporządzić niezależną umowę o bezzwrotnym przekazaniu pieniędzy na cel związanym z zakupem mieszkania, pod warunkiem darowania tego mieszkania.

Jeżeli chodzi o kwestie podatkowe tutaj nie ma znaczenia czy mieszkanie zostanie darowane, czy dostanie je żona w drodze testamentu. Skala podatkowa jest taka sama. Niestety według ustawy Pana żona nie jest uznawana jako osoba najbliższa, w związku z czym nie jest zwolniona od tego obowiązku. Zgodnie z ustawą należy ona d drugiej grupy podatkowej.

Jednakże od 1 stycznia 2007 r. przysługuje jej ulga, jeżeli przez co najmniej pięć lat będzie nie tylko mieszkać, ale będzie też zameldowana w odziedziczonym lub podarowanym domu bądź mieszkaniu. Nieruchomość taką można sprzedać przed tym terminem, pod warunkiem, że uzyskane za nią pieniądze zostaną przeznaczone w ciągu dwóch lat (dotąd było na to sześć miesięcy na zakup innego domu albo mieszkania). Osoba, która chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nie może być właścicielem, a nawet najemcą innego lokalu mieszkalnego.